Aktuelle Entwicklungen bei US-Immobilieninvestments

Die Investmentstrategie der Bayerischen Versorgungskammer ist auf Langfristigkeit und Sicherheit ausgelegt. Die Portfolios der Versorgungseinrichtungen werden unter Berücksichtigung von Marktentwicklungen, Anlagetrends und rechtlichen Anforderungen über verschiedene Anlageklassen und Länder breit gestreut. Die Bayerische Versorgungskammer investiert in festverzinsliche Wertpapiere, genauso wie in Aktien. Weitere Investments betreffen u.a. die Anlageklassen Private Equity, Forstwirtschaft, Infrastruktur und Immobilien. Genau diese breite Streuung ermöglicht es uns, das Portfolio global zu diversifizieren.

Damit gleichen wir Wertschwankungen in den verschiedenen Anlageklassen aus, sichern stabiles Wachstum und einen langfristigen Vermögensaufbau. Dabei investiert die Bayerische Versorgungskammer auch über Fonds in den Vereinigten Staaten. Denn diese sind noch der wichtigste und größte Markt für Kapitalanlagen.

Angesichts der Niedrigzinsphase hat die Bayerische Versorgungskammer früh begonnen, die Kapitalanlage umzustellen. Ursprünglich hatten wir über 90 Prozent festverzinsliche Anlagen. Doch als die Verzinsung nach und nach von vier auf unter null Prozent fiel, haben wir den Anteil an Fondsinvestments ausgebaut – mit Erfolg. In der Niedrigzinsphase konnten wir so gegenüber der früheren Anlagestrategie einen Mehrertrag von zwölf Milliarden Euro erzielen.

Zugleich haben wir sehr früh ein effektives Risikomanagement aufgebaut. Hier ist unter anderem festgelegt, dass Einzel-Immobilieninvestments mit Projektentwicklungshintergrund nur einen sehr geringen Anteil an unseren Gesamtkapitalanlagen ausmachen dürfen. Daher haben diese Investments auch im Falle einer Realisierung von Risiken keine signifikanten Auswirkungen auf das Gesamtergebnis. Wenn also kritisiert wird, die Bayerische Versorgungskammer habe Geld ohne Strategie und jegliches Risikomanagement „verzockt“, hat dies mit der Realität nichts zu tun.

Mit Blick auf die Investitionen ist vorab folgender Hintergrund wichtig zu verstehen:

Die Bayerische Versorgungskammer hält bei größeren Investments in der Regel zur Risikominimierung gemeinsam mit weiteren Investoren indirekt Anteile an Fonds. Diese wiederum investieren selbst indirekt über sogenannte Zielfonds in die entsprechenden Immobilien. Dies bedeutet: Wir sind nicht Eigentümer der Immobilien, sondern investieren lediglich in einen Fondsanteil.

Der Erwerb der Immobilien erfolgt jeweils durch den verantwortlichen Alternative Investment Fund Manager (AIFM) des Zielfonds. Dieser wählt unter anderem die Investitionsobjekte aus, ist verantwortlich für die Prüfung und letztlich das konkrete Investment, in diesem Fall die jeweilige Immobilie. Auch wenn der AIFM die Verantwortung trägt, lagert er viele dieser Tätigkeiten aus. Dadurch sind häufig verschiedenste Manager und Dienstleister eingebunden, aber nicht als Vertragspartner der Bayerischen Versorgungskammer. In den genannten Fällen waren das unter anderem die Deutsche Finance und SHVO.

Nun zu den konkreten Investitionszahlen:

Wie bereits bekannt, ist die Bayerische Versorgungskammer bei drei besonders risikobehafteten Projektentwicklungen sowie einem Renovierungsprojekt engagiert. Das entsprechende Investitionsvolumen dieser Projekte beträgt 820 Millionen Euro. Dies hat die Bayerische Versorgungskammer bereits vor Monaten öffentlich erklärt. Ebenso ist bekannt, dass die Bayerische Versorgungskammer darüber hinaus in drei Bestandsobjekte investiert hat. Für diese liegt die Investitionssumme bei rund 770 Millionen Euro. Insgesamt kann daher das Eigenkapitalengagement im Rahmen von US-Immobilieninvestitionen mit der Deutschen Finance und SHVO auf rund 1,6 Milliarden Euro beziffert werden. Dieser Betrag entspricht rund 1,3 Prozent der gesamten Kapitalanlage zum Ende 2025.

Es handelt sich konkret um drei Wohnprojektentwicklungen in Los Angeles (9200 Wilshire Blvd.), New York (685 Fifth Ave.) und Miami (Raleigh) sowie um die umfangreiche Renovie­rung eines Bürogebäudes in San Francisco (Transamerica Pyramid).

Zudem hat die Bayerische Versorgungskammer im Rahmen von Zielfondinvestments in drei Bestandsobjekte (711 Fifth Avenue, New York; 530 Broadway, New York; 333 South Wabash, Chicago) investiert. Diese sind aus heutiger Sicht weniger stark von den Herausforderungen betroffen, da Bestandsobjekte entsprechend ihrer defensiveren Investmentstrategie externe Marktfaktoren angemessen abfedern können. Diese Objekte sollten gut genug positioniert sein, um von einem zyklischen Aufschwung an den Immobilienmärkten zu profitieren.

Die Bayerische Versorgungskammer musste bisher keinerlei Abschreibungen oder Rückstellungen in den Einzelbilanzen der investierten Versorgungseinrichtungen vornehmen. Mit Blick auf die Entwicklungs- und Renovierungsprojekte wurden auf Ebene des Zielfonds, per 30.11.2025 Wertberichtigungen in Höhe von rund 288 Mio. Euro vorgenommen, die aller Voraussicht nach auch als Verluste realisiert werden. Hiervon wurden – wie öffentlich mehrfach kommuniziert – bereits 163 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2024 verbucht. Die zum genannten Stichtag im Jahr 2025 vorgenommenen zusätzlichen Wertberichtigungen bewegen sich damit konsistent im Rahmen des Ende vergangenen Jahres kommunizierten weiteren Verlustrisikos in den Zielfonds in Höhe von bis zu 690 Mio. Euro.

Hierbei ist für Ihren Hintergrund folgendes wichtig zu verstehen:

Die Immobilienanlage der Bayerische Versorgungskammer ist langfristig orientiert. Der Wert von Immobilien verändert sich im Laufe der Zeit – ähnlich wie die Kurse von Aktien oder Fonds. Bei indirekten Immobilieninvestitionen wie im Fall des US-Immobilienportfolios werden diese Wertkorrekturen regelmäßig von unabhängigen Gutachtern geschätzt (in sog. Verkehrswertgutachten) und im ausgewiesenen Wert der Beteiligung berücksichtigt (dem sog. Anteilsscheinwert). Ein tatsächlicher Gewinn oder Verlust entsteht jedoch erst mit gewisser Verzögerung – nämlich dann, wenn eine Immobilie verkauft wird. Vorübergehende Wertkorrekturen in der Buchhaltung können daher auftreten, bedeuten aber nicht automatisch einen echten Verlust, da Immobilien in der Regel langfristig gehalten werden.

Ja, weitere Verluste können zum aktuellen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen werden.

Bislang wurden Wertberichtigungen auf Ebene des Zielfonds von rund 288 Mio. Euro (per 30.11.2025) erfasst. Stand heute muss von einem weiteren Verlustrisiko in den Zielfonds von bis zu 565 Mio. Euro ausgegangen werden. Würden sich diese 565 Mio. Euro als weitere Risiken voll materialisieren, entspräche dies einem Anteil an der gesamten Kapitalanlage in Höhe von rund 0,5 Prozent.

Dabei gilt unverändert: Auswirkungen auf die Versorgungszusagen gegenüber Mitgliedern, Versicherten und Leistungsempfängerinnen sowie -empfängern können wir ausschließen. Die Bayerische Versorgungskammer musste bisher keinerlei Abschreibungen oder Rückstellungen in den Einzelbilanzen der investierten Versorgungseinrichtungen vornehmen.

Zum Hintergrund:

Wie seit langem bekannt, wurden bereits im Geschäftsjahr 2024 Wertberichtigungen in den Zielfonds von 163 Mio. Euro verbucht. Zusätzlich hat die Bayerische Versorgungskammer ein weiteres Verlustrisiko in Höhe von bis zu 690 Mio. Euro kommuniziert. Im vergangenen Jahr haben sich davon per Ende November weitere 125 Mio. Euro materialisiert.

So ergeben sich die oben genannten Zahlen: Die in den Zielfonds realisierten Wertberichtigungen stiegen in Summe von 163 Mio. Euro auf 288 Mio. Euro (per 30.11.2025). Die Verlustrisiken haben sich zugleich naturgemäß im gleichen Umfang verringert. Es wird mit Hochdruck daran gearbeitet, diese Risiken zu minimieren.

Kurz gesagt: Ihre Altersvorsorge ist und bleibt sicher.

Entscheidend für die Altersvorsorge unserer Versicherten ist, welche Rendite unser Kapitalanlageportfolio in Gänze erwirtschaftet. Und hier liefert die Bayerische Versorgungskammer konstante und robuste Erträge. Verluste in einzelnen Immobilienfonds haben keine Auswirkungen auf Ihre Versorgungsleistungen. Diese werden durch die guten Ergebnisse aus den anderen Assetklassen gemäß unserer Diversifizierungsstrategie kompensiert. Im Rahmen unseres Risikomanagements ist festgelegt, dass Einzel-Immobilieninvestments mit Projektentwicklungshintergrund in den Fonds nur einen sehr geringen Anteil an unserer Gesamtkapitalanlage ausmachen dürfen. Daher haben sie auch im Falle einer Realisierung von Risiken keine signifikanten Auswirkungen auf das Gesamtergebnis.

Nach vorläufigen Zahlen hat die kapitalgewichtete Nettoverzinsung 2025 der von der Bayerischen Versorgungskammer verwalteten Versorgungseinrichtungen trotz des volatilen Marktumfelds und den Belastungen durch die US-Immobilieninvestments einen Wert von rund 3,4 Prozent realisiert. Damit liegt sie auf Vorjahresniveau. Mit dieser Verzinsung ist einmal mehr sichergestellt, dass die Bayerische Versorgungskammer ein zentrales Ziel ihrer Kapitalanlage erreicht und die Zinsanforderungen der von ihr verwalteten Versorgungseinrichtungen übertrifft. Dies wäre nicht möglich gewesen, gäbe es substanzielle Negativeffekte.

Dass die Investments in den USA unsere Erwartungen nicht erfüllt haben, hat verschiedenste Gründe. Maßgeblich verantwortlich sind erhebliche Marktverwerfungen. In Folge der Coronapandemie und damit verbundenen Baustopps, hoher Inflation, massiv gestiegenen Herstellungskosten und den in den USA besonders signifikant angestiegenen Zinsen kam es zu deutlichen Wertkorrekturen. Dies hat insbesondere Projektentwicklungen in Bedrängnis gebracht. Das betrifft die gesamte Branche und eben auch einen Teil unseres Portfolios. Ein weiterer Grund ist, dass Projektpartner die an sie gestellten Erwartungen nicht erfüllt haben.

Die Bayerische Versorgungskammer befasst sich schon seit längerem eingehend mit der Thematik und hat dazu auch Unterstützung von externen Experten eingeholt. Wir werden diese Investments, die zwischen 2018 und 2020 getätigt wurden, konsequent aufarbeiten. Im Zusammenhang mit dabei aufgedeckten Compliance-Verstößen hat die Bayerische Versorgungskammer proaktiv die Staatsanwaltschaft München eingeschaltet und entsprechende arbeitsrechtliche Konsequenzen gezogen.

Als Ergebnis der Aufarbeitung haben wir bereits im Dezember 2025 ein umfassendes Maßnahmenprogramm aufgesetzt. Ziel ist es, die bereits eingesetzten Investment-, Risikomanagement- und Compliance-Prozesse weiter zu optimieren. So ist beispielsweise geplant, die Auswahl von Partnern zu verbessern. Konkrete Schritte umfassen:

• Einbindung eines externen Managers in der Immobilienkapitalanlage
  
  Die Bayerische Versorgungskammer wird für eine Übergangszeit einen branchenerfahrenen externen Manager an die Spitze des Bereichs Immobilienkapitalanlage berufen. Dieser wird unter anderem bestehende Verfahren unabhängig überprüfen und wo nötig, Prozesse optimieren. Die Bayerische Versorgungskammer zielt auf einen Experten ab, der zusätzlich durch renommierte Beratungs- oder Prüfungsgesellschaften unterstützt werden soll.

• Präzisierung und Verschärfung von Grundsätzen für die Zusammenarbeit mit Partnern
  
  Die Bayerische Versorgungskammer arbeitet bereits intensiv daran, ihre Standards für die Zusammenarbeit mit externen Partnern weiter zu präzisieren und zu verschärfen. Die Standards sollen dabei nach Möglichkeit über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehen. Darüber hinaus hat die Bayerische Versorgungskammer bereits einen eigenständigen, verpflichtenden „Know-Your-Customer“-Prozess (KYC) etabliert, um wichtige Geschäftspartner einer zusätzlichen Qualitäts-Prüfung zu unterziehen.

• Stärkung der Compliance-Organisation
  
  Bereits heute verfügt die Bayerische Versorgungskammer über umfassende und weitreichende Compliance-Regelungen. Gleichwohl wird die Bayerische Versorgungskammer in den kommenden Monaten ihre Compliance-Organisation weiter stärken. Hierzu gehört auch die genannte Untersuchung unter Einbeziehung externer Experten, wie es zu den erwähnten Compliance-Verstößen kommen konnte. Unter anderem soll das Compliance-Frühwarn-System weiter verbessert werden.

• Intensivierung der Kommunikation mit Gremien
  
  Die vertrauensvolle und transparente Kommunikation mit den Gremien der vertretenen Versorgungseinrichtungen ist uns seit jeher wichtig. Die Bayerische Versorgungskammer will deshalb die Kommunikation mit den Gremien weiter ausbauen und stärken.

Die Bayerische Versorgungskammer wird in den kommenden Wochen und Monaten intensiv daran arbeiten, das skizzierte Programm schnellstmöglich umzusetzen.

Bekanntermaßen wurden auch gegen die Bayerische Versorgungskammer in der Vergangenheit Klagen eingereicht, die zwischenzeitlich von der Klägerseite wieder zurückgenommen worden sind. Wir wissen, dass mittlerweile zwei Klagen wieder aufgenommen worden sind. Auch ist nicht ausgeschlossen, dass es zu weiteren Klagen kommen kann.

Die Bayerische Versorgungskammer ist davon überzeugt, dass es keinerlei rechtliche Grundlage für eine Nennung der Bayerischen Versorgungskammer in den aktuell bekannten Klagen gibt. 

Wir möchten darauf hinweisen, dass wir Verschwiegenheitsverpflichtungen und Vertraulichkeitsvereinbarungen gegenüber Mitgesellschaftern unterliegen, die naturgemäß unsere Auskunftsfähigkeit stark einschränken. Auch unterliegen Klageverfahren in den USA anderen Regeln als wir das z.B. aus Deutschland kennen. Wir bitten daher um Verständnis, dass wir gegenüber Mitgliedern oder der Öffentlichkeit – auch aus prozesstaktischen Gründen – keine dezidierten Auskünfte erteilen können.