Aktuelle Entwicklungen bei US-Immobilieninvestments

Die Investmentstrategie der Bayerischen Versorgungskammer ist auf Langfristigkeit und Sicherheit ausgelegt. Die Portfolios der Versorgungseinrichtungen werden unter Berücksichtigung von Marktentwicklungen, Anlagetrends und rechtlichen Anforderungen über verschiedene Anlageklassen und Länder breit gestreut. Die Bayerische Versorgungskammer investiert in festverzinsliche Wertpapiere, genauso wie in Aktien. Weitere Investments betreffen u.a. die Anlageklassen Private Equity, Forstwirtschaft, Infrastruktur und Immobilien. Genau diese breite Streuung ermöglicht es uns, das Portfolio global zu diversifizieren.

Damit gleichen wir Wertschwankungen in den verschiedenen Anlageklassen aus, sichern stabiles Wachstum und einen langfristigen Vermögensaufbau. Dabei investiert die Bayerische Versorgungskammer auch über Fonds in den Vereinigten Staaten. Denn diese sind noch der wichtigste und größte Markt für Kapitalanlagen.

Angesichts der Niedrigzinsphase hat die Bayerische Versorgungskammer früh begonnen, die Kapitalanlage umzustellen. Ursprünglich hatten wir über 90 Prozent festverzinsliche Anlagen. Doch als die Verzinsung nach und nach von vier auf unter null Prozent fiel, haben wir den Anteil an Fondsinvestments ausgebaut – mit Erfolg. In der Niedrigzinsphase konnten wir so gegenüber der ursprünglichen, stark anleiheorientierten Anlagestrategie einen Mehrertrag von zwölf Milliarden Euro erzielen.

Ohne diesen Strategiewechsel hätten wir in den zurückliegenden Jahren die Zinsanforderungen unserer Versorgungseinrichtungen nicht erfüllen können. Unsere Versicherten haben stark davon profitiert, dass wir im vergangenen Jahrzehnt vermehrt auf Immobilien, Aktien, Private Equity und Infrastruktur gesetzt haben.

Zugleich haben wir sehr früh ein effektives Risikomanagement aufgebaut. Hier ist unter anderem festgelegt, dass Einzel-Immobilieninvestments mit Projektentwicklungshintergrund nur einen sehr geringen Anteil an unseren Gesamtkapitalanlagen ausmachen dürfen. Daher haben diese Investments auch im Falle einer Realisierung von Risiken keine signifikanten Auswirkungen auf das Gesamtergebnis. Wenn also kritisiert wird, die Bayerische Versorgungskammer habe Geld ohne Strategie und jegliches Risikomanagement „verzockt“, hat dies mit der Realität nichts zu tun.

Insgesamt hat die Bayerische Versorgungskammer rund 5 Milliarden Euro in Immobilien- und Dachfonds in US-Immobilien investiert (Stand 30.09.2025). Davon entfallen rund 1,6 Milliarden Euro auf die US-Immobilieninvestitionen mit der Deutschen Finance und SHVO (siehe Frage 4).

Mit Blick auf die Investitionen ist vorab folgender Hintergrund wichtig zu verstehen:

Die Bayerische Versorgungskammer hält bei größeren Investments in der Regel zur Risikominimierung gemeinsam mit weiteren Investoren indirekt Anteile an Fonds. Diese wiederum investieren selbst indirekt über sogenannte Zielfonds in die entsprechenden Immobilien. Dies bedeutet: Wir sind nicht Eigentümer der Immobilien, sondern investieren lediglich in einen Fondsanteil.

Der Erwerb der Immobilien erfolgt jeweils durch den verantwortlichen Alternative Investment Fund Manager (AIFM) des Zielfonds. Dieser wählt unter anderem die Investitionsobjekte aus, ist verantwortlich für die Prüfung und letztlich das konkrete Investment, in diesem Fall die jeweilige Immobilie. Auch wenn der AIFM die Verantwortung trägt, lagert er viele dieser Tätigkeiten aus. Dadurch sind häufig verschiedenste Manager und Dienstleister eingebunden, aber nicht als Vertragspartner der Bayerischen Versorgungskammer. In den genannten Fällen waren das unter anderem die Deutsche Finance und SHVO.

Nun zu den konkreten Investitionszahlen:

Wie bereits bekannt, investierte die Bayerische Versorgungskammer in drei Projektentwicklungen sowie in ein Renovierungsprojekt. Das entsprechende Investitionsvolumen dieser Projekte beträgt 820 Millionen Euro. Dies hat die Bayerische Versorgungskammer bereits 2025 öffentlich erklärt. Ebenso ist bekannt, dass die Bayerische Versorgungskammer darüber hinaus in drei Bestandsobjekte investiert hat. Für diese liegt die Investitionssumme bei rund 770 Millionen Euro. Insgesamt kann daher das Eigenkapitalengagement im Rahmen der US-Immobilieninvestitionen mit der Deutschen Finance und SHVO auf rund 1,6 Milliarden Euro beziffert werden. Dieser Betrag entspricht rund 1,3 Prozent der gesamten Kapitalanlage zum Ende 2025.

Es handelt sich konkret um drei Wohnprojektentwicklungen in Los Angeles (9200 Wilshire Blvd.), New York (685 Fifth Ave.) und Miami (Raleigh) sowie um die umfangreiche Renovie­rung eines Bürogebäudes in San Francisco (Transamerica Pyramid).

Die Projektentwicklung in Los Angeles wurde im Dezember 2024 durch den verantwortlichen AIFM des Zielfonds aufgegeben. Im Oktober 2025 erfolgte zudem der Verkauf des zentralen Objektes in Miami. Zuletzt wurde im Februar 2026 die Transamerica Pyramid durch die handelnden Parteien verkauft. Für die Bayerische Versorgungskammer stellt dieser Verkauf einen wichtigen Schritt im Rahmen der laufenden Neuordnung einzelner US-Immobilieninvestments dar.

Zudem ist die Bayerische Versorgungskammer im Rahmen von Zielfondinvestments weiterhin in drei Bestandsobjekte (711 Fifth Avenue, New York; 530 Broadway, New York; 333 South Wabash, Chicago) investiert. Als Bestandsobjekte sind diese aus heutiger Sicht naturgemäß weniger stark von den allgemeinen Marktherausforderungen betroffen, können sich diesen aber selbstverständlich nicht vollends entziehen.

Diese sind aus heutiger Sicht weniger stark von den Herausforderungen betroffen, da Bestandsobjekte entsprechend ihrer defensiveren Investmentstrategie externe Marktfaktoren angemessen abfedern können. Diese Objekte sollten gut genug positioniert sein, um von einem zyklischen Aufschwung an den Immobilienmärkten zu profitieren.

Die Bayerische Versorgungskammer musste bisher keinerlei Abschreibungen oder Rückstellungen in den Einzelbilanzen der investierten Versorgungseinrichtungen vornehmen.

Mit Blick auf die Entwicklungs- und Renovierungsprojekte wurden auf Ebene des Zielfonds per 30.11.2025 Wertberichtigungen in Höhe von rund 288 Mio. Euro vorgenommen, die aller Voraussicht nach auch als Verluste realisiert werden. Hiervon wurden – wie öffentlich mehrfach kommuniziert – bereits 163 Mio. Euro zu früheren Stichtagen verbucht, zum Teil auch bereits im Geschäftsjahr 2024. Die zum genannten Stichtag im Jahr 2025 vorgenommenen zusätzlichen Wertberichtigungen bewegen sich damit konsistent im Rahmen des Ende vergangenen Jahres kommunizierten weiteren Verlustrisikos in den Zielfonds – siehe Frage 7.

Grundsätzlcih ist für Ihren Hintergrund Folgendes wichtig zu verstehen:

Die Immobilienanlage der Bayerische Versorgungskammer ist langfristig orientiert. Der Wert von Immobilien verändert sich im Laufe der Zeit – ähnlich wie die Kurse von Aktien oder Fonds. Bei indirekten Immobilieninvestitionen wie im Fall des US-Immobilienportfolios werden diese Wertkorrekturen regelmäßig von unabhängigen Gutachtern geschätzt (in sog. Verkehrswertgutachten) und im ausgewiesenen Wert der Beteiligung berücksichtigt (dem sog. Anteilsscheinwert). Ein tatsächlicher Gewinn oder Verlust entsteht jedoch erst mit gewisser Verzögerung – nämlich dann, wenn eine Immobilie verkauft wird. Vorübergehende Wertkorrekturen in der Buchhaltung können daher auftreten, bedeuten aber nicht automatisch einen echten Verlust, da Immobilien in der Regel langfristig gehalten werden.

Ja, weitere Verluste können zum aktuellen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen werden.

Wie bei Frage 6 bereits geschildert, wurden bislang Wertberichtigungen auf Ebene des Zielfonds von rund 288 Mio. Euro (per 30.11.2025) erfasst. Stand heute muss von einem weiteren Verlustrisiko in den Zielfonds von bis zu 565 Mio. Euro ausgegangen werden.

Addiert ergibt sich damit unverändert das bereits Ende 2025 kommunizierte Verlustpotenzial von 853 Mio. Euro. Bezogen auf das gesamte Volumen unserer Kapitalanlage entspräche das aktuell einem Anteil von 0,7%. Es wird mit Hochdruck daran gearbeitet, diese Risiken zu minimieren.

Unverändert gilt: Auswirkungen auf die Versorgungszusagen gegenüber Mitgliedern, Versicherten und Leistungsempfängerinnen sowie -empfängern können wir ausschließen. Die Bayerische Versorgungskammer musste bisher keinerlei Abschreibungen oder Rückstellungen in den Einzelbilanzen der investierten Versorgungseinrichtungen vornehmen.

Zum Hintergrund:

Wie seit langem bekannt, wurden bereits im Geschäftsjahr 2024 Wertberichtigungen in den Zielfonds von 163 Mio. Euro verbucht. Zusätzlich hat die Bayerische Versorgungskammer ein weiteres Verlustrisiko in Höhe von bis zu 690 Mio. Euro kommuniziert. Im vergangenen Jahr haben sich davon per Ende November weitere 125 Mio. Euro materialisiert.

Die Aktualisierungen bewegen sich also konsistent im Rahmen der Ende vergangenen Jahres kommunizierten Zahlen: Die aktuellen Wertberichtigungen in Höhe von rund 288 Mio. Euro (bis dato 163 Mio. Euro) und das weitere neue Verlustrisiko in Höhe von 565 Mio. Euro (bis dato 690 Mio. Euro) ergeben addiert unverändert ein Verlustpotenzial von insgesamt 853 Mio. Euro.

Bezogen auf das gesamte Volumen unserer Kapitalanlage entspräche das Verlustpotenzial von 853 Mio. Euro aktuell einem Anteil von 0,7%. 

Kurz gesagt: Ihre Altersvorsorge ist und bleibt sicher.

Entscheidend für die Altersvorsorge unserer Versicherten ist, welche Rendite unser Kapitalanlageportfolio in Gänze erwirtschaftet. Und hier liefert die Bayerische Versorgungskammer konstante und robuste Erträge. Verluste in einzelnen Immobilienfonds haben keine Auswirkungen auf Ihre Versorgungsleistungen. Diese werden durch die guten Ergebnisse aus den anderen Assetklassen gemäß unserer Diversifizierungsstrategie kompensiert. Im Rahmen unseres Risikomanagements ist festgelegt, dass Einzel-Immobilieninvestments mit Projektentwicklungshintergrund in den Fonds nur einen sehr geringen Anteil an unserer Gesamtkapitalanlage ausmachen dürfen. Daher haben sie auch im Falle einer Realisierung von Risiken keine signifikanten Auswirkungen auf das Gesamtergebnis.

Die kapitalgewichtete Nettoverzinsung 2025 der von der Bayerischen Versorgungskammer verwalteten Versorgungseinrichtungen hat einen Wert von rund 3,4 Prozent realisiert – und liegt damit trotz des volatilen Marktumfelds und den Belastungen durch die US-Immobilieninvestments mit der Deutschen Finance und SHVO auf Vorjahresniveau. Mit dieser Verzinsung ist einmal mehr sichergestellt, dass die Bayerische Versorgungskammer ein zentrales Ziel ihrer Kapitalanlage erreicht und die Zinsanforderungen der von ihr verwalteten Versorgungseinrichtungen übertrifft. Dies wäre nicht möglich gewesen, gäbe es substanzielle Negativeffekte.

Dass diese Investments in den USA unsere Erwartungen nicht erfüllt haben, hat verschiedenste Gründe. Maßgeblich verantwortlich sind erhebliche Marktverwerfungen. In Folge der Coronapandemie und damit verbundenen Baustopps, hoher Inflation, massiv gestiegenen Herstellungskosten und den in den USA besonders signifikant angestiegenen Zinsen kam es zu deutlichen Wertkorrekturen. Dies hat insbesondere Projektentwicklungen in Bedrängnis gebracht. Das betrifft die gesamte Branche und eben auch einen Teil unseres Portfolios. Ein weiterer Grund ist, dass Projektpartner die an sie gestellten Erwartungen nicht erfüllt haben.

Die Bayerische Versorgungskammer befasst sich schon seit längerem eingehend mit der Thematik und hat dazu auch Unterstützung von externen Experten eingeholt. Wir werden diese Investments, die zwischen 2018 und 2020 getätigt wurden, konsequent aufarbeiten. Im Zusammenhang mit dabei aufgedeckten Compliance-Verstößen hat die Bayerische Versorgungskammer proaktiv die Staatsanwaltschaft München eingeschaltet und entsprechende arbeitsrechtliche Konsequenzen gezogen.

Als Ergebnis der Aufarbeitung haben wir bereits im Dezember 2025 ein umfassendes Maßnahmenprogramm aufgesetzt. Ziel ist es, die bereits eingesetzten Investment-, Risikomanagement- und Compliance-Prozesse weiter zu optimieren. So ist beispielsweise geplant, die Auswahl von Partnern zu verbessern. Konkrete Schritte umfassen:

• Einbindung eines externen Managers in der Immobilienkapitalanlage

Mit Blick auf den externen Manager wurde bereits ein erster Meilenstein erreicht. Die Bayerische Versorgungskammer hat Anfang Februar mit Andreas Steimel einen erfahrenen Top-Manager für eine Übergangszeit an die Spitze des Bereichs Immobilienkapitalanlage berufen. Er verfügt über mehr als 25 Jahre Berufserfahrung im Immobilienumfeld, insbesondere in herausfordernden und komplexen Situationen. Herr Steimel wird den Bereich gezielt stärken sowie neue Impulse setzen.

• Präzisierung und Verschärfung der Grundsätze für die Zusammenarbeit mit Partnern

Die Bayerische Versorgungskammer hat ihre Standards für die Zusammenarbeit mit externen Partnern weiter präzisiert und zu verschärft - bewusst über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus. Ein zentrales Element ist der eigenständige und verpflichtende „Know-Your-Customer“-Prozess (KYC), der mithilfe einer automatisierten Toollösung durchgeführt wird. Sämtliche Bestandsgeschäftspartner werden in das System überführt und dauerhaft überwacht. Für neue Geschäftspartner im Bereich der Kapitalanlagen – insbesondere bei Direktanlagen – ist eine erfolgreiche KYC-Prüfung verbindliche Voraussetzung für die Begründung einer Geschäftsbeziehung.

• Stärkung der Compliance-Organisation und des Compliance-Frühwarnsystems

Zur Stärkung der Compliance-Organisation werden die Vorkommnisse bei den US-Immobilieninvestments unter Einbeziehung externer Experten weiterhin lückenlos aufgeklärt. Zudem hat das Compliance Management ein neues, mehrjähriges und strukturiertes Schulungskonzept für alle Mitarbeitenden mit dem Fokus auf Grundlagen, Wiederholungen, Vertiefungen sowie risikobasierten Zusatzschulungen entwickelt. Ziel ist es, eine nachhaltige und andauernde Sensibilisierung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Rahmen der Prävention zu erreichen.

Die Bayerische Versorgungskammer verfügt bereits heute über umfassende und weitreichende Compliance‑Regelungen und entwickelt diese kontinuierlich weiter. Ein wesentlicher Fortschritt ist der systematische Ausbau der Geschäftspartner‑Compliance, mit dem Ziel, Risiken fortlaufend und präventiv zu überwachen. Durch die kontinuierliche, toolgestützte Überwachung relevanter Risikosignale können potenzielle Risiken frühzeitig identifiziert, bewertet und adressiert werden. Das Monitoring dient damit als wirksames Frühwarninstrument, das es ermöglicht, rechtzeitig präventive Steuerungs‑ und Eskalationsmaßnahmen einzuleiten, bevor sich Risiken dauerhaft verfestigen.

• Intensivierung der Kommunikation mit Gremien

Die vertrauensvolle und transparente Kommunikation mit den Gremien der vertretenen Versorgungseinrichtungen ist uns seit jeher wichtig. Die Bayerische Versorgungskammer baut deshalb die Kommunikation mit den Gremien weiter aus und stärkt diese.

Die Bayerische Versorgungskammer wird in den kommenden Wochen und Monaten intensiv daran arbeiten, das skizzierte Programm schnellstmöglich umzusetzen.

Bekanntermaßen wurden auch gegen die Bayerische Versorgungskammer in der Vergangenheit Klagen eingereicht, die zwischenzeitlich von der Klägerseite wieder zurückgenommen worden sind. Wir wissen, dass mittlerweile zwei Klagen wieder aufgenommen worden sind. Auch ist nicht ausgeschlossen, dass es zu weiteren Klagen kommen kann.

Die Bayerische Versorgungskammer ist davon überzeugt, dass es keinerlei rechtliche Grundlage für eine Nennung der Bayerischen Versorgungskammer in den aktuell bekannten Klagen gibt. 

Wir möchten darauf hinweisen, dass wir Verschwiegenheitsverpflichtungen und Vertraulichkeitsvereinbarungen gegenüber Mitgesellschaftern unterliegen, die naturgemäß unsere Auskunftsfähigkeit stark einschränken. Auch unterliegen Klageverfahren in den USA anderen Regeln als wir das z.B. aus Deutschland kennen. Wir bitten daher um Verständnis, dass wir gegenüber Mitgliedern oder der Öffentlichkeit – auch aus prozesstaktischen Gründen – keine dezidierten Auskünfte erteilen können.

Es ist grundsätzlich nicht unüblich, dass auf Kapitalmarktrecht spezialisierte Anwälte versuchen, vermeintlich Geschädigte als zahlende Mandanten zu gewinnen. Dabei wird in aller Regel die angebliche Aussicht auf Schadensersatz ins Zentrum gerückt.

Umso mehr ist es der Bayerischen Versorgungskammer wichtig zu betonen, dass allen Mitgliedern, Versicherten oder Leistungsempfängerinnen und -empfängern bis zum heutigen Tag kein Nachteil entstanden ist. Es wurden keinerlei Abschreibungen oder Rückstellungen in den Einzelbilanzen der investierten Versorgungseinrichtungen vorgenommen. Auswirkungen auf die Versorgungszusagen schließt die Bayerische Versorgungskammer unverändert aus. Zu den Details unserer Kapitalanlagestrategie siehe auch Frage 8.

Zugleich weist die Bayerische Versorgungskammer darauf hin, dass sie als öffentlich-rechtliche Versorgungsgruppe beziehungsweise staatliche Oberbehörde besonderen rechtlichen Anforderungen und Regularien unterliegt. Diese weichen zum Teil erheblich von kapitalmarktrechtlichen Normen ab, die für klassische Anlegeranwälte in der Regel Rechtsgrundlage ihrer vermeintlichen Ansprüche sind.

Das ist so nicht zutreffend. Die Bayerische Versorgungskammer hat das historische Olympia-Ausstellungsgelände im Londoner Stadtteil Kensington/Hammersmith 2017 gemeinsam mit namhaften Co-Investoren erworben.

Der Gebäudekomplex befindet sich derzeit in der Endphase der Fertigstellung. Um diese trotz herausfordernder Marktbedingungen zu sichern, erfolgten nach sorgfältiger Prüfung noch einzelne Kapitalzusagen von der Bayerischen Versorgungskammer gemeinsam mit einem anderen beteiligten institutionellen Investor. Solche Investitionen sind in der Immobilienwirtschaft gängige Praxis, da sie die Attraktivität des Objekts erhöhen, stabile Mieteinnahmen sichern und den Wert der Immobilie nachhaltig steigern.

Im März 2026 wurde erfolgreich die Refinanzierung des Entwicklungsprojekts abgeschlossen. Das unterstreicht das Vertrauen der Kreditgeber unter Leitung der Deutschen Bank und sichert die Fertigstellung des Projekts. Die Bayerische Versorgungskammer sieht einem langfristigen Erfolg des Projektes zuversichtlich entgegen.